Mercado imobiliário · Guia de compra
Os custos que ninguém conta: ITBI, escritura e registro
Resumo: você terá taxas em qualquer compra de imóvel: ITBI (imposto da prefeitura), escritura (cartório de notas) e registro (cartório de imóveis). Em Barueri, o ITBI sozinho pode chegar a 5% do valor pago à vista. Financiando, esse número cai bastante, porque a parte financiada paga só 1%. Escritura e registro têm um valor fixo por faixa de preço, não uma porcentagem única. No fim, comprando à vista, essas três taxas costumam passar de 6% do valor do imóvel — dinheiro que precisa estar separado da entrada, não incluído nela.
Introdução
É comum alguém se planejar pra pagar a entrada de um imóvel e descobrir, já perto de assinar, que precisa de mais dinheiro do que imaginava. Não é um custo escondido de propósito — está tudo na lei e nas tabelas oficiais dos cartórios — mas raramente alguém explica antes. Este artigo detalha os três custos que praticamente toda compra tem, com os valores reais de Barueri, pra essa conta não pegar ninguém de surpresa.
ITBI: o imposto que muda conforme como você paga
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal — cada cidade define sua própria taxa, e é aqui que mora a maior pegadinha. Muita gente pesquisa "quanto é o ITBI" e acha 3%, a taxa da capital paulista. Mas em Barueri, a taxa padrão é de 5% sobre o valor da compra (ou o valor venal, o que for maior) — quase o dobro.
A boa notícia: quem financia o imóvel pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) paga bem menos. Pela lei municipal, a parte financiada é taxada a apenas 1%, e só a diferença — a entrada, basicamente — paga os 5% cheios. Na prática, financiar quase sempre sai mais barato que pagar à vista, e a diferença é grande:
| Imóvel de R$ 800 mil | ITBI à vista | ITBI financiando 80% |
|---|---|---|
| Base de cálculo | R$ 800.000 × 5% | R$ 640.000 × 1% + R$ 160.000 × 5% |
| Total do ITBI | R$ 40.000 | R$ 14.400 |
Uma diferença de R$ 25.600 — só nesse imposto, só por causa da forma de pagamento. Vale confirmar com o banco e o cartório se a operação se enquadra no SFH antes de fechar negócio, principalmente em imóveis de valor mais alto, onde parte do financiamento pode cair no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que não tem esse mesmo benefício.
Escritura e registro: tabela fixa, não percentual
A escritura pública é feita num cartório de notas; o registro vem depois, na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis — é só a partir do registro que a compra vale legalmente pra todo mundo e o comprador vira, oficialmente, o dono. Os dois seguem tabelas oficiais de emolumentos do Estado de São Paulo, organizadas em faixas de valor — não é um percentual livre negociável, e dentro da mesma faixa, imóveis de valores diferentes pagam o mesmo valor fixo.
Como as faixas sobem em degraus, quanto maior o imóvel, menor tende a ser o percentual pago — mesmo o valor em reais sendo maior:
| Valor do imóvel | Escritura | Registro | Total | % do valor |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 2.650 | R$ 2.580 | R$ 5.230 | 1,74% |
| R$ 400.000 | R$ 3.320 | R$ 3.200 | R$ 6.520 | 1,63% |
| R$ 500.000 | R$ 3.900 | R$ 3.750 | R$ 7.650 | 1,53% |
| R$ 700.000 | R$ 5.100 | R$ 4.900 | R$ 10.000 | 1,43% |
| R$ 1.000.000 | R$ 6.850 | R$ 6.500 | R$ 13.350 | 1,34% |
Um detalhe que pega gente de surpresa: se o pagamento é feito com financiamento bancário, o próprio banco costuma exigir uma escritura específica (ou usa o contrato de financiamento com força de escritura) — vale confirmar esse detalhe com o gerente antes, pra não duplicar custo.
Somando tudo: o quanto isso pesa, num exemplo real
Pra deixar claro, aqui está a conta fechada pra um imóvel de R$ 800 mil, nas duas formas de pagar:
| Custo | Pagando à vista | Financiando 80% (SFH) |
|---|---|---|
| ITBI | R$ 40.000 | R$ 14.400 |
| Escritura + registro | R$ 11.100 | R$ 11.100 |
| Total | R$ 51.100 | R$ 25.500 |
| % do valor do imóvel | 6,4% | 3,2% |
Financiando, você paga menos da metade desse custo extra — só pela forma de pagamento escolhida, sem negociar nada no preço do imóvel. E é bom lembrar: esse dinheiro precisa estar separado, guardado além da entrada. Não dá pra "encaixar" ele dentro da negociação do imóvel.
Conclusão
Nenhum desses três custos é opcional, e nenhum deles some se você negociar bem o preço do imóvel — eles são calculados em cima do valor da compra, não da margem de lucro do vendedor. A melhor forma de não ser pego de surpresa é simples: antes de assinar qualquer proposta, peça uma simulação completa (ITBI + escritura + registro) pro seu corretor ou diretamente no cartório, considerando a forma de pagamento que você pretende usar. A diferença entre pagar à vista e financiar, como vimos, pode passar de R$ 20 mil só no imposto.
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